黑龙江省密山市人民法院

    承租人陈某未经房主张某同意将其房屋转出给次承租人，房主张某得知后非常生气，将门锁换掉并拒绝和承租人陈某沟通，陈某无奈诉至密山市人民法院，要求房主张某将剩余房租、物业费、押金共计8000余元返还。法院立案庭速裁团队工作人员多次尝试通过电话和张某沟通，但张某总是把电话挂掉。为防止张某转移、隐匿财产，最大限度保障债权实现，工作人员告知陈某诉前财产保全的相关规定及采取保全措施对处理纠纷的优势，释明一旦保全成功，不但能保障自己的债权得以实现，还可以“以保促谈”，通过调解、和解尽快获得清偿。了解情况后，陈某立即申请诉前财产保全。法院遂依法冻结了张某的银行账户、微信、支付宝。张某在得知自己的相关账户被冻结后，主动联系法院，表示愿意与陈某协商解决纠纷。

    张某以每年11500元的租金出租给陈某，陈某以13500元的价格转租给次承租人，张某认为是陈某未经其同意将房屋转租给他人，陈某违约在先，且张某是房屋的所有权人，陈某用张某的房屋获利2000元，应该从剩余的房屋租赁费中扣除。陈某表示多次通过张某留的手机号和微信都联系不上他，所以才没办法事前通知张某，将房屋转租。张某通过换锁的方式解除了房屋租赁合同，解除后应将剩余的房租、物业费、电梯费返还，虽然合同中约定除了取暖费由张某承担，其余的费用自理，但是其转租出去时和次承租人约定的是次承租人承担物业费、电梯费，所以其不用返还这2000元。

    本案的争议焦点是承租人陈某用房主张某的房子获利的2000元是否应返还给房主张某。法官查阅了大量的相似案例后对张某进行普法，陈某与张某签订的租赁合同中约定的租金为11500元，虽然陈某从擅自转租的行为中获取了租金差价，但是张某预先可期待的利益并没有因此而受到损失。因此，张某可要求陈某解除租赁合同，但是不得要求其返还2000元的租金差价。

    经过办案团队积极协调，双方当事人自愿达成调解协议，陈某申请解除对张某的保全措施，并顺利领到了剩余的房租。案件得以圆满解决。密山法院立案庭速裁团队灵活运用“诉前保全+耐心调解”组合拳，以保全助力调解，以调解化解矛盾纠纷，促进矛盾纠纷高效解决，实现案结事了人和。

    法官提示，通过本案希望大家记住两个法律知识。一是根据民法典的相关规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二是及时采取诉前保全，并利用调解方式解决纠纷，更方便快捷省时省钱。