黑龙江省密山市人民法院

    【基本案情】

    案外人瓜瓜叫食品公司为偿还拖欠恒达公司的工程款，与其在2009年1月17日签订了一份合同。约定，瓜瓜叫食品公司将其所有的位于密山市东安街398号厂区内的土地、房屋及设备用来清偿拖欠恒达公司的债务。2009年2月2日，密山市人民政府召开市长办公会议，会议纪要中第2项确定了恒达公司与瓜瓜叫食品公司所签署的产权转让协议。2009年9月1日，密山市城市规划管理局给恒达公司颁发了建设工程规划许可证，批准建设项目为“厂房、办公室，建设规模1211.13平方米，建设位置东安街北”。2009年9月24日，密山市地方税务局出具销售不动产统一发票（代开），发票载明“付款方名称为恒达建筑安装工程有限公司，收款方名称为黑龙江瓜瓜叫食品（集团）有限公司，不动产名称办公室，面积179.20平方米，价格107518.21元。”2011年8月11日，密山地方税务局出具完税凭证，确认了恒达公司对办公室179.20平方米完成了应纳契税。2011年3月22日，黄惠凡与黑龙江瓜瓜叫食品（集团）有限公司民间借贷纠纷一案经法院调解结案。诉讼期间，法院于2011年3月17日裁定查封了登记在瓜瓜叫食品公司名下房屋179.20平方米。查封时，该房屋已被恒达公司在原址上翻建，翻建房屋面积增大，与原房屋面积不一致，恒达公司取得了翻建后房屋土地使用权，但没有办理房照。黄惠凡申请法院执行已被法院查封的瓜瓜叫食品公司的房屋时，恒达公司于2011年12月6日提出书面执行异议。法院经审查裁定驳回恒达公司的异议。恒达公司不服，提起诉讼，要求确认查封的房屋所有权由恒达公司享有，停止执行该房屋。

    法院经审理认为，恒达公司依据转让协议接受瓜瓜叫食品公司所有的房屋、土地、设备抵顶其欠款，应视为已履行了全部付款义务；恒达公司接收了瓜瓜叫食品公司所有的房屋、土地及设备，并进行了翻建，客观上已经实际占有了该财产；同时，有证据证实恒达公司曾要求瓜瓜叫食品公司协助办理过户登记手续，故恒达公司要求停止执行争议房屋的诉讼请求有法律和事实依据，法院依法判决确认密山市恒达建筑安装工程有限公司的异议具有排除查封、执行的法定事由，停止对已查封的179.20平方米的房屋的强制执行。

    【意见分歧】

    此案在审理过程中对“因出卖人原因房屋未能及时登记过户，但买受人已经付清全款并实际占有，法院能否以出卖人的财产进行查封、扣押”的问题有二种不同的处理意见。

    第一种意见认为：法院能查封、扣押。理由是根据《物权法》的规定，不动产所有权转移的条件以登记为准。本案中，涉案不动产尚未变更到恒达公司，因此该房屋的所有权仍属于呱呱叫食品公司，所以，呱呱叫食品公司的债权人有权申请查封该不动产以供执行。

    第二种意见认为：法院不能查封、扣押。理由是根据《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中恒达公司以债务抵消的方式支付全部价款并实际占有该房屋，且恒达公司对于房屋未能过户无过错，因此法院不得查封、扣押。

    【案件评析】

    笔者同意第二种意见，具体理由如下：

    1、从法的位阶角度看。《物权法》属于上位法，而《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称规定）属于下位法。乍一看，应当是上位法优于下位法。那么，从本案看二个法律之间是否存在冲突呢？笔者认为不存在。《物权法》规定不动产所有权的转移以登记为准，是规定所有权的确立问题，而《规定》的内容是对具体执行操作中法院是否享有查封、扣押权的问题，该《规定》并不否认和排除所有权未转移。

    2、从法的适用角度看。《物权法》属于一般法，而《规定》属于特殊法，其特殊之处在于进一步明确和指导执行行为。本案作为案外人执行异议之诉，其核心是对于法院的执行行为是否合法而进行的，因此应当适用《规定》。

    3、从案件的社会价值角度看。现实生活中，全部给付价款并实际占有房屋的买受人，往往由于自己“不着急”或出卖人“不配合”等各种原因未能将房屋过户到自己名下。如果此时，允许查封、扣押这类房屋，就会出现一种社会不公平的现状，即原有的买卖合同行为被事后的申请执行行为替代，本该是房屋所有权人变成了债主。如此一来的结果，既不利于市场交易的稳定性，更是浪费司法资源，无端增加诉累。

综述，此类案件，不能单纯的以《物权法》为根据，片面的考虑所有权归属问题，而不考虑此类查封、扣押行为的特殊规定和社会稳定的整体效果。