黑龙江省密山市人民法院

    ——对于民间借贷中产生的让与担保，应如何确定该担保中签订的抵押、买卖协议的效力

    [基本案情]

    2014年8月1日原告孙复艳向被告郭成山借款120 000元，双方约定用孙复艳所有的位于密山市密山镇长青路41平方米的有照平房及80平方米的无照平房抵押给郭成山，双方签订了《买卖协议》，但实际未交付房屋。还款期限为2014年11月1日前，还款期限届至前，孙复艳找郭成山偿还借款并要求抽回房屋遭到郭成山拒绝，故诉至法院，要求确定该抵押及房屋买卖协议无效。孙复艳认为其欠郭成山40 000元，孙复艳提出将其所有平房卖给郭成山，价款120 000元，郭成山要求先把房子过户在本人名下后，再付80 000元。孙复艳将房屋过到郭成山的名下后，郭成山即付了80 000元。但在其过户后，该平房拆迁，孙复艳后悔了，要求郭成山将房子返还，孙复艳退房款。在此情况下孙复艳与郭成山签订了本案争议的协议。协议签订后，孙复艳未将房款退还给郭成山。郭成山认为孙复艳未给郭成山退房款，该房屋已实际交付，合同已履行。因此，郭成山不同意孙复艳的诉讼请求。

    [裁判结果]

    一、确认原告孙复艳与被告郭成山于2014年8月1日签订的《协议书》部分有效。

    二、确认原告孙复艳与被告郭成山于2014年8月4日签订的《买卖协议》无效。

    [裁判理由]

    黑龙江省密山市人民法院经审理认为：合法的抵押合同关系受法律保护。原告孙复艳与被告郭成山之间借款事实清楚，权利义务明确，其内容不违反法律法规规定，系有效的借款关系。该协议中约定了：“甲方于2014年11月1日还清本息，如到期不能偿还，甲方将坐落在密山市密山镇长青路0-001号房产证号M201402273的41平方米的房屋及无照的约80平方米平房一并交给乙方抵顶该借款本息”，虽然违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条第一款：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效……”的规定，但本案的抵押合同是基于孙复艳与郭成山之间的借款事实形成的从法律关系，该抵押合同关系是孙复艳与郭成山意思自治的结果，不违反法律法规的规定，上述条款无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。本案孙复艳与郭成山之间签订的房屋买卖协议系基于办理房屋过户的需要、系基于借款协议中的抵押协议产生，并非双方达成的买卖房屋的真实意思表示，客观上双方亦不存在真实的交易事实。因此，孙复艳与郭成山之间非系买卖房屋合同关系，郭成山提出的本案系买卖房屋合同关系的抗辩主张与本院查明的事实不符。综上所述，原告孙复艳与被告郭成山在《协议书》中约定的抵押协议部分有效。孙复艳与郭成山签订的《买卖协议》无效。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条第一款，作出如下判决：一、确认原告孙复艳与被告郭成山于2014年8月1日签订的《协议书》部分有效。二、确认原告孙复艳与被告郭成山于2014年8月4日签订的《买卖协议》无效。判后，原、被告均未提出上诉。

    [案例注解]

    本案原、被告非基于基础的民间借贷关系产生的纠纷，而是针对借贷关系中产生的抵押、又因抵押产生的买卖协议引发的诉讼,系由一起非典型担保方式而形成的确认之诉。案件审理的方向应是先确认基础的法律关系，即民间借贷协议的效力，该主合同效力的审查会影响到抵押从合同的效力的认定。在确认借贷合同效力的基础上，进一步审查借款协议中和抵押条款和为抵押物的过户而签订的买卖协议效力。

    一、本案争议的焦点。本案原告孙复艳提起的是确认之诉，要求确认原、被告签订的抵押合同、房屋买卖合同无效。被告郭成山提出原、被告之间系买卖关系，房屋买卖协议有效并且已经办理过户手续并支付了房款，郭成山享有该房屋的所有权。且孙复艳未能如期还款，依据借款协议中的抵押条款，其亦当然的享有房屋所有权。通过原、被告的诉辩意见及庭审查明的事实，确认本案争议的焦点：一是原、被告双方争议法律性质系借款担保还是买卖关系；二是该借款抵押协议及房屋买卖协议是否有效。

    二、案件证据的采信及基本事实的确认。本案原、被告各执诉辩意见，不能一致。据此，在客观事实不明的情况下，本案应结合原被告提供的证据来判断哪一方的主张能够成立，原告提供的借款协议及买卖协议，系原被告双方签订，可以认定是双方的真实意思表示，证据形式合法、内容完整清晰，书面证据之间形成的链条与原告孙复艳的庭审陈述结合起来更具合理性。被告郭成山在庭审中提出的抗辩意见也符合逻辑但仅有陈述未提供证据佐证，无法核实其陈述的真实性，因此在证据方面上原告占据了诉讼上的优势。所以应依据孙复艳提供的证据在法律上确认案件的事实，通过前述证据可以判断出，孙复艳为借款而将其房屋抵押给郭成山，郭成山提供了借款并为确保借款能够实现而将抵押的房屋以买卖协议的形式，过户到郭成山名下的事实。

    三、案件审查的关键是确认买卖协议的效力、性质，借款协议中抵押条款的效力。根据上述的事实认定，本案争议的法律关系表现在三个方面：一是原、被告之间存在民间借贷关系；二是被告孙复艳也就是债务人提供了享有所有权的抵押物进行抵押，双方之间成立了抵押合同关系；三是原、被告双方签订了抵押物的买卖协议并办理了过户手续形成了买卖合同关系。前述特征，在理论上称之为让与担保，该担保方式有别于担保法、物权法规定的典型性担保方式。法律法规未予禁止，该种担保方式亦应受到法律保护。本案争议的是买卖协议及抵押条款的效力。

    一方面，关于买卖协议的效力认定。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题》第二十四条第一款规定“当事人已签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后，借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。……”。该条款，是对理论上的让与担保法定化，是以规范的形式确定以买卖形式设定担保的合法化。但审理的案件性质仍系民间借贷法律关系。通过该条款可以确认原、被告签订的买卖合同并将房屋过户的行为是一种让与担保行为，双方形成的是合法的抵押合同关系。本案孙复艳与郭成山之间签订的房屋买卖协议系基于办理房屋过户的需要、系基于借款协议中的抵押协议产生、是履行借款的一种保证，并非双方达成的买卖房屋的真实意思表示，客观上双方亦不存在真实的交易事实，所以郭成山以买卖协议来主张权利，不应支持，不能定性为买卖关系。如果确认该买卖协议有效，则与担保法规定的流质条款相悖。

    另一方面，关于借款协议中抵押关系、抵押条款效力的认定。原、被告在借款协议中约定：“甲方于2014年11月1日还清本息，如到期不能偿还，甲方将坐落在密山市密山镇长青路0-001号房产证号M201402273的41平方米的房屋及无照的约80平方米平房一并交给乙方抵顶该借款本息”，该条款违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条第一款：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效……”的规定，据此可以认定协议中条款属于流质条款，该约定无效。郭成山不能基于此条款当然地受让并获得房屋所有权。但该条款的无效，不影响让与担保合同的整体效力，因此，孙复艳要求确认抵押合同全部无效的诉讼主张不应支持。本案的抵押合同是基于孙复艳与郭成山之间的借款事实形成的从法律关系，该抵押合同关系是孙复艳与郭成山意思自治的结果，不违反法律法规的规定，上述流质条款无效不影响抵押关系的效力。基于抵押物以过户登记的事实，应视为原、被告双方对抵押物办理抵押登记手续，郭成山通过其他程序应享有抵押物的优先受偿权。因此，法院最终认定原告孙复艳与被告郭成山在《协议书》中约定的抵押协议部分有效。孙复艳与郭成山签订的《买卖协议》无效。判决后，原、被告均未提出上诉。